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当然，这并不意外。毕竟关乎到自身利益，以及对政策的理解深度。所以，这篇文章，我想谈谈这次“签约95%可征收”背后和2019年发布的新《土地管理法》的契合点。从土地角度，聊一聊为何可以征收。文章不长，主要是为了说清楚土地和城市更新房屋征收的衔接。2019版《土地管理法》第五十八条明确了：为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需求，确需使用土地的，可以收回国有土地所有权。
不难看出，收回国有土地所有权三个关键点为：1、满足城市规划旧城区改建需求：这就要求上层次城市规划已经批准。在深圳，那就意味着项目《城市更新单元规划》要批准通过。批准后的城市更新规划具有和法定图则（也就是法定的控规）具有同等效力。这也可以理解为，旧改这个事情，核心是公共利益，而不仅仅是少数业主/开发商的利益。这和我之前写的另外一篇文章，提到如何认定“公共利益”有衔接。城市更新本质上，无论是企业实施还是政府实施，公共利益均为核心，这在法律/情理上阐明旧改性质，奠定征收基础。《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》将会为我国带来哪些积极影响？2、收回的是国有土地使用权：这规定了土地性质为国有土地，集体土地不是这个流程。在深圳，经过“统征统转”之后，深圳名义上已经没有集体用地（只是补偿手续没完成），均为国有用地。也就意味着深圳所有土地，无论是城中村还是城市用地，均满足条文。“统征统转”具体可看下文。城市规划史上出现过哪些重大失误？3、合理补偿：这就要求，收回土地前要完成补偿，尤其是要先征收房屋及地上的附着物，补偿后再收回土地所有权。《深圳城市更新条例》补足了房屋征收这一点。在深圳，那就意味着，要先谈好房屋补偿。在这一点下，《深圳城市更新条例》才引入了“签约95%可征收”。且《条例》还明确了，旧住宅补偿标准不低于套内1：1，这也保护了被拆迁业主的权利。且征收前要先经过“区政府行政调解”，调节无果后再做“征收”。写在最后。说点个人感受。从条例也好，从更高层次的土地管理法也好，均在表达：旧改是公共利益。城市更新是长期事业。改革开发以来，我国的城镇化世界瞩目。人口城镇化率再过不久就要到顶了，但是城镇化的质量并不高，许多二三线城市，甚至一线城市的非核心区域居民的生活需求并没有得到满足。医疗、教育、环境、交通、居住配套不足、上班时间越来越久。这也就意味着，未来城市内部需要不断更新、不断提高人居环境、生活质量。这是大家共同所追求的。由于目前房价过高，旧改拆迁≈一夜暴富。但未来，随着“房住不炒”政策的落地，房价逐步回归理性，城市更新真正的公共利益价值才会得到体现。在这种情况下。深圳迈出立法这一步，提出95%征收不仅仅是解决目前的城市更新难题，也为未来城市内部不断提升质量打下基础。期望在不久的将来，这一政策可推广到全国，服务于全国的新型城镇化建设，“让城市更美好”。