安逸养殖网【1】引言
之前通过文章，向大家多次介绍过此话题。近两天又有朋友问起此话题，抱着质疑、求证的态度：“你说的对么？我查过，连楼下的房产中介都问了，不是你说的。都说要按照出售全额20%缴。到底该听谁的？”该听谁的，是自己选择的问题。但是，这里希望给到一些方向性的提示：最应该信的，不是专家、动辄几十年经验的行业“资深”人士、甚至办事机构，而是国家相关政策法规。与家事争议不同，房产出售，不太涉及到“理”的问题，主要遵循依规依法办事的原则。那么，继承所得房产再出售需要缴纳的个税，有哪些政策依据？
【2】政策的沿革
在这里，从政策变化的角度，为大家梳理一下关于此话题的来龙去脉。1.继承所得房产再出售，需要几近“全额”缴纳20%个税。这个说法是有政策依据的。但是，是旧政策。注意：这里所谈及的“继承”，包含了赠与所得的情况。以下不再区分，笼统用“继承”代替。这个说法，来源于《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》中的规定，发布于2006年。其中规定：注意这一条的两个核心意思：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
- 一个意思是：出售继承所得房产需要缴纳20%个人所得税，计税基数是（出售收入-继承过程中发生的税费）。因为继承是没有税的，可能会涉及到公证费、评估费、工本费等费用支出，但这些费用与房产价值相比较而言很小，所以可以理解为：几近售价全额的20%征收个税。
- 另外一个意思是：“不得核定征收”。这个核定征收的税率，一般是1%固定税率（同房产买卖）。
该政策被称为“满五唯一”。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
其中，关于“满五”的计算方式再稍微解释一下：
继承所得房产，不是以继承过户完毕的时间点起算，而是从被继承人（例如父母）获取这套房产之日起起算。政策依据是，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）：3.新政策下，出售继承所得房产的个税，按照差额征收。2009年的时候，财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》〔2009〕78号文中已经明确规定，上述政策废止，按照以下方式计征个税：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
注意其中关键的变化点：“减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本”。这是新增扣除项，即征收个税的基数，由“全额征收”变为“差额征收”。受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
这里并未提及按照核定税率（1%）征收的意思。但是，在实际操作中，有些地方税务机关（不具体提及，有兴趣自行查阅）明文规定：
个人通过继承或遗嘱赠与方式取得住房，再次转让该住房的，在计征个人所得税时，如果不能够准确计算房屋购置成本和应纳税额的，可按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）号文件的有关规定，对其实行1%核定征收。